Se all'intermediazione immobiliare afffianchi una consulenza fiscale e legale sull'immobile che stai vendendo, trasformi l'incertezza del cliente estero in una risorsa preziosa che porterà alla decisione di acquistare l’immobile. Ci avevi mai pensato?

Un cliente straniero che si innamora di un immobile in Italia non rinuncia quasi mai a causa del prezzo. Rinuncia perché nessuno risponde con precisione alle sue domande che fondamentalmente sono:

• Posso comprare anche se non sono cittadino dell'Unione Europea?
• Posso firmare il rogito d’acquisto dell’immobile senza venire in Italia?
• Quali imposte pagherò ogni anno per l’immobile?
• A chi posso rivolgermi per la compilazione e l’invio delle dichiarazioni al posto mio?
• Che cosa succederà all’immobile quando passerà ai miei eredi?

Per l'agente immobiliare ogni domanda che resta senza una risposta certa e chiara rappresenta una trattativa che rallenta e nei casi peggiori, un affare che sfuma. Affiancare all'intermediazione una consulenza fiscale e legale dedicata trasforma l'incertezza del cliente in una decisione.

Vediamo perché.

1. Non tutti i cittadini stranieri sono uguali davanti al fisco

La prima verifica riguarda la cittadinanza e la residenza dell'acquirente, perché da essi dipende che cosa il cittadino straniero può comprare e come lo può comprare.

I cittadini residenti negli Stati UE non hanno limiti all'acquisto. Vanno però accompagnati nelle differenze di prassi legale e fiscale rispetto al loro Paese: un acquirente tedesco, ad esempio, è abituato a un notaio che accentra tutta la procedura e non conosce la funzione del contratto preliminare e della caparra confirmatoria.

I cittadini residenti fuori dagli Stati UE acquistano solo se è rispettata la condizione di reciprocità. Il caso tipico è la Svizzera: la persona fisica non residente in Italia può comprare un'abitazione di vacanza fino a 200 mq di superficie abitabile netta con eventuale terreno di pertinenza fino a 1.000 mq. Se propone a un cliente di Zurigo una villa di 250 mq e il limite emerge solo davanti al notaio, l'atto non si firma. Con una verifica preventiva si individua per tempo la soluzione alternativa.

Per i cittadini di Paesi interessati da sanzioni, come Russia e Bielorussia, oltre al criterio della reciprocità si aggiungono anche i controlli sulle misure restrittive europee: persona che acquista l’immobile, titolare effettivo e provenienza dei fondi che serviranno per pagare l’immobile. Preparare in anticipo il fascicolo richiesto dalla banca e dal notaio evita che il bonifico di pagamento venga bloccato a ridosso del rogito con il blocco della compravendita.

2. Che cosa serve al cittadino straniero prima dell'acquisto?

Oltre alla verifica della capacità di acquistare, il cliente estero ha bisogno di:

• scegliere a chi intestare l'immobile (persona fisica, società italiana o estera);
• ottenere il codice fiscale, aprire il conto corrente e dotarsi una procura estera valida in Italia;
• conoscere in anticipo le imposte e e costi delle diverse ipotesi di acquisto;
• sapere se il condominio ha debiti oppure se esistono lavori già deliberati i cui costi di realizzazione potrebbero ricadere su di lui acquirente;
• avere un contratto preliminare e successivamente un atto notarile che tutelino i suoi interessi;
• pianificare la successione tra ordinamenti giuridici di Stati diversi.

3. Che cosa serve dopo

Per un agente immobiliare il rapporto con il cliente non finisce al rogito notarile. Chi possiede una casa in Italia e vive all'estero deve gestire IMU e TARI, dichiarare gli eventuali redditi da locazione, scegliere il regime fiscale più conveniente, coordinare le imposte italiane con quelle del Paese di residenza ed infine

 farsi rappresentare nelle assemblee condominiali. Con una domiciliazione presso lo studio, gli avvisi del Comune e dell'Agenzia delle Entrate non restano mesi in una cassetta delle lettere.

4. Un servizio in più per la tua professione

L'agente che offre anche queste risposte propone qualcosa che va oltre la ricerca dell'immobile. Dà al cliente straniero la certezza che l'acquisto sia giuridicamente possibile, fiscalmente ottimizzato e ben gestito negli anni.

Studio Coggiola Commercialista affianca agenzie e agenti immobiliari che lavorano con clientela internazionale per aiutarli a dare le risposte che servono ma che a volte mancano.

Ci trovate in presenza nello Studio di Savona oppure in videoconferenza, anche in lingua inglese.

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